Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Содержание
  1. Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году
  2. Зачем сдавать квартиру «в белую»
  3. Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду
  4. Новый способ легализации арендодателей
  5. Что выгоднее?
  6. Как сдать квартиру в аренду официально?
  7. Преимущества законной сдачи квартиры
  8. Какие документы нужны для оформления договора?
  9. Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?
  10. На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества
  11. Передача денег в счет оплаты аренды
  12. Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?
  13. Как происходит этот процесс на практике?
  14. Возможные трудности при оформлении сделки
  15. Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог
  16. С какими рисками может столкнуться арендодатель?
  17. Оформляем страховку
  18. Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей
  19. Находим квартиросъемщиков
  20. Составляем договор
  21. Составляем акт приема-передачи квартиры
  22. Пишем расписки
  23. Решаем вопрос с налогами
  24. Хочу сдать квартиру в аренду. С чего начать?
  25. Это бизнес.
  26. Подойдет ли моя квартира для аренды?
  27. За сколько сдавать квартиру?
  28. Нужно ли торговаться?
  29. В квартире поломка. Что делать?
  30. Делать ли полный ремонт после того, как жильцы съехали?
  31. Как брать оплату за коммунальные услуги?
  32. Сдавать квартиру с риэлтором или без?
  33. Какой брать залог?
  34. Жильцы съезжают, что делать?
  35. Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом
  36. Если квартира в ипотеке
  37. Если вы не единственный владелец квартиры
  38. Заключить договор
  39. Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году
  40. Зачем сдавать квартиру «в белую»
  41. Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду
  42. Новый способ легализации арендодателей
  43. Что выгоднее?
  44. Как сдать квартиру в аренду официально?
  45. Преимущества законной сдачи квартиры
  46. Какие документы нужны для оформления договора?
  47. Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?
  48. На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества
  49. Передача денег в счет оплаты аренды
  50. Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?
  51. Как происходит этот процесс на практике?
  52. Возможные трудности при оформлении сделки
  53. Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог
  54. С какими рисками может столкнуться арендодатель?
  55. Оформляем страховку
  56. Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей
  57. Находим квартиросъемщиков
  58. Составляем договор
  59. Составляем акт приема-передачи квартиры
  60. Пишем расписки
  61. Решаем вопрос с налогами
  62. Хочу сдать квартиру в аренду. С чего начать?
  63. Это бизнес.
  64. Подойдет ли моя квартира для аренды?
  65. За сколько сдавать квартиру?
  66. Нужно ли торговаться?
  67. В квартире поломка. Что делать?
  68. Делать ли полный ремонт после того, как жильцы съехали?
  69. Как брать оплату за коммунальные услуги?
  70. Сдавать квартиру с риэлтором или без?
  71. Какой брать залог?
  72. Жильцы съезжают, что делать?
  73. Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом
  74. Если квартира в ипотеке
  75. Если вы не единственный владелец квартиры
  76. Заключить договор
  77. Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году
  78. Зачем сдавать квартиру «в белую»
  79. Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду
  80. Новый способ легализации арендодателей
  81. Что выгоднее?
  82. Как сдать квартиру в аренду официально?
  83. Преимущества законной сдачи квартиры
  84. Какие документы нужны для оформления договора?
  85. Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?
  86. На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества
  87. Передача денег в счет оплаты аренды
  88. Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?
  89. Как происходит этот процесс на практике?
  90. Возможные трудности при оформлении сделки
  91. Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог
  92. С какими рисками может столкнуться арендодатель?
  93. Пошаговая инструкция, как легально сдать квартиру
  94. Оформляем страховку
  95. Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей
  96. Находим квартиросъемщиков
  97. Составляем договор
  98. Составляем акт приема-передачи квартиры
  99. Пишем расписки
  100. Решаем вопрос с налогами
  101. Хочу сдать квартиру в аренду. С чего начать?
  102. Это бизнес.
  103. Подойдет ли моя квартира для аренды?
  104. За сколько сдавать квартиру?
  105. Нужно ли торговаться?
  106. В квартире поломка. Что делать?
  107. Делать ли полный ремонт после того, как жильцы съехали?
  108. Как брать оплату за коммунальные услуги?
  109. Сдавать квартиру с риэлтором или без?
  110. Какой брать залог?
  111. Жильцы съезжают, что делать?
  112. Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом
  113. Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду
  114. Если квартира в ипотеке
  115. Если вы не единственный владелец квартиры
  116. Что нужно сделать при вселении арендатора
  117. Заключить договор
  118. Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году
  119. Зачем сдавать квартиру «в белую»
  120. Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду
  121. Новый способ легализации арендодателей
  122. Что выгоднее?
  123. Как сдать квартиру в аренду официально?
  124. Преимущества законной сдачи квартиры
  125. Какие документы нужны для оформления договора?
  126. Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?
  127. На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества
  128. Передача денег в счет оплаты аренды
  129. Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?
  130. Как происходит этот процесс на практике?
  131. Возможные трудности при оформлении сделки
  132. Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог
  133. С какими рисками может столкнуться арендодатель?
  134. Пошаговая инструкция, как легально сдать квартиру
  135. Оформляем страховку
  136. Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей
  137. Находим квартиросъемщиков
  138. Составляем договор
  139. Составляем акт приема-передачи квартиры
  140. Пишем расписки
  141. Решаем вопрос с налогами
  142. Хочу сдать квартиру в аренду. С чего начать?
  143. Это бизнес.
  144. Подойдет ли моя квартира для аренды?
  145. За сколько сдавать квартиру?
  146. Нужно ли торговаться?
  147. В квартире поломка. Что делать?
  148. Делать ли полный ремонт после того, как жильцы съехали?
  149. Как брать оплату за коммунальные услуги?
  150. Сдавать квартиру с риэлтором или без?
  151. Какой брать залог?
  152. Жильцы съезжают, что делать?
  153. Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом
  154. Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду
  155. Если квартира в ипотеке
  156. Если вы не единственный владелец квартиры
  157. Что нужно сделать при вселении арендатора
  158. Заключить договор
  159. Выяснить нюансы Источник: https://Lifehacker.ru/kak-sdavat-zhilyo/

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно
Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем.  — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию.

И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату.

Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить.

Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент,  фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то  заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных  взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих  ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например  в приложении Сбербанк Онлайн.

Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.

Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие. 

Что выгоднее?

Посчитаем на примере однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в Северном Тушино (Москва), сколько придётся заплатить, если сдавать её официально за 25 тысяч рублей в месяц (300 тысяч рублей в год, если есть постоянный жилец — физическое лицо).

* Также базу для исчисления налога сократят затраты на обслуживание жилья: уборка или ремонт

** Зависит от площади квартиры и района

Получается, сегодня самый выгодный способ легализовать свой доход — это получить статус самозанятого.

В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в «Сбербанк Онлайн». 

Подробности и ответы на популярные вопросы

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/kak-sdat-kvartiru-oficialno-i-bez-problem-v-2019-godu

Как сдать квартиру в аренду официально?

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру.

В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы.

Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Преимущества законной сдачи квартиры

  1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
  2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор.

    Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.

  3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
  4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

  • Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
  • Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
  • Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

  1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
  2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ).

    Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем. Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении.

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

  1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
  2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
  3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
  4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.
  • размер месячной оплаты за аренду,
  • сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
  • использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
  • оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
  • обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
  • указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
  • обязательно обозначается количество будущих жильцов,
  • порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
  • дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон.

Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится.

Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой».

Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем.

В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

Вот пример типового договора, который вы можете взять за основу.

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

  1. Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.
  2. Использование различных безналичных счетов, на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки.

Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз.

Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом.

Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству.

Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади.

Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества.

Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы.

Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя.

Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Возможные трудности при оформлении сделки

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

  1. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
  2. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
  3. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-oficialno/

Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду.

В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды.

И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Основные риски:

  1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению.

    Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).

  2. Порча имущества или квартиры.

    Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.

  3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги.

    Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.

  4. Обман со стороны нанимателя.

    Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника. В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

  • муниципальная квартира;
  • неприватизированная комната в «коммуналке»;
  • неприватизированная квартира.

Согласие соседей необходимо, если сдается:

  • приватизированная комната в коммунальной квартире;
  • неприватизированная комната в коммунальной квартире;

Находим квартиросъемщиков

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники.

Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам.

Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей.

Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

Составляем договор

Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки.

Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма.

Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Необходимые пункты договора:

  • кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
  • каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
  • будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
  • как часто будет проверяться квартира хозяином;
  • кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
  • какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
  • будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

Скачать образец договора найма квартиры между физическими лицами.

Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья.

Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу.

Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира.

В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей.

Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

Скачать акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду (бланк).

Пишем расписки

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

Решаем вопрос с налогами

Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:

  • оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
  • оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
  • применять патентную систему налогообложения.

Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию.

Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).

При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья.

Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.

Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-sdat-kvartiru-pravilno

Хочу сдать квартиру в аренду. С чего начать?

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Итак, вы решили сдавать квартиру. Отлично.

Это бизнес.

Первое, что нужно понять — сдача квартиры это бизнес. Принято считать, что долгосрочная аренда это пассивный доход. Это не совсем верно. Да, все может сложиться удачно и жильцы не будут вас тревожить. Но лучше быть готовым, что проблемы будут возникать и решать их придется.

Раз это бизнес, то будет не лишним начать с учета доходов и расходов. Нужно спокойно относиться к тому, что в квартире будут постоянно возникать мелкие поломки. Чтобы было проще — откладывайте 10% от дохода в «резервный фонд», который можно легко потратить. Да, это трюк, но он позволит относиться к текущим расходам проще.

Не стоит стараться контролировать жильцов по каждой мелочи. Это будет раздражать людей. Они платят вам деньги и на это время — квартира их дом. Лучше сразу обозначить жесткие правила, нарушать которые жильцам нельзя и внести их в договор. Жильцы должны понимать, смогут ли они их соблюдать.

Такими правилами может быть запрет на курение, отсутствие домашних животных, оплата с задержкой не более 3 дней, или вообще без задержек.

В остальном лучше расслабиться и принять, что когда жильцы выйдут вам придется потратить отложенные 10% на мелкий ремонт. А может быть и больше. Сдача квартиры это бизнес, а в бизнесе всегда есть риски.

Подойдет ли моя квартира для аренды?

Самая лучшая квартира для аренды это квартира, купленная специально для аренды. Если вы переехали из своей трехкомнатной квартиры в новую, четырехкомнатную, и хотите сдать трешку вас может ждать разочарование.

Норма доходности падает с ростом метража. К тому же, включается повышенный контроль, ведь это же мое, родное жилье. Как бы его там не уделали.

Не всегда то расположение, где вам нравилось жить совпадет с тем, где будет удобно основной массе арендаторов.

Давайте попробуем посчитать. Цены взяты по Санкт-Петербургу, не центр, но у метро, с базовым ремонтом. Цены могут быть не совсем точны, я хотел показать сам принцип расчета.

С ростом площади доходность падает. Конечно, исключения есть всегда. Возможно, ваша квартира одно из этих исключений, так тоже бывает.

Самой выгодной оказывается студия. Но студия — специфичное жилье. Такая квартира изначально заужает поток людей, готовых ее снять. Для хорошей оборотистости и доходности лучше подойдет 1 комнатная квартира. Метраж лучше брать меньше. 38 и 44 квадратных метра отличаются по стоимости, но сдаваться могут по одной цене.

Возможно, лучше будет продать вашу старую трешку и купить две однокомнатных или однокомнатную и студию и получать больший спрос и доходность. С другой стороны, не все подходят к вопросу столь прагматично и хотят сохранить свою старую квартиру. Это нормально, клиент найдется и на нее. Прикинуть заработок с квартиры заранее всегда полезно.

За сколько сдавать квартиру?

Посмотрите, за сколько сдаются квартиры в соседних домах. Объявления могут быть ненастоящими, поэтому для корректного сравнения неплохо позвонить и уточнить, что такая квартира сдается именно по такой цене. Уточните, включены ли коммунальные услуги.

Изучите рынок глазами арендатора. Почему он должен выбрать вашу квартиру? Если квартир в округе не очень много, то до вашей скорее всего доберутся. Но если рынок перегружен, нужно думать.

Стратегий может быть много. Одно точно, — лучше писать и говорить все честно. Есть недостатки? Скажите о них. Люди ценят искренность и возможно их не смутит, что паркет скрипит, а окно плохо закрывается. Серьезные недочеты лучше устранить заранее.

Можно поставить цену немного ниже конкурентов. Например, вы хотите сдать квартиру за 20 000 рублей. Разместили объявление, а звонков нет. Каждая неделя простоя для вас обернется потерянными 4500 рублями. Договор заключается на 11 месяцев. Допустим, вы показывали квартиру две недели и наконец то сдали. Глянем табличку.

В первом случае мы не снижали цену, показывали две недели и понесли убыток 10000. Во втором, — понизили на 1000 и сдали в этот же день. Итоговая цена почти не отличается. Попробуйте сами посчитать, при какой цене вам выгодно сдать сразу, а при какой нет.

Иногда, может получиться наоборот. Выгоднее ждать, чем делать слишком большую скидку. Долой эмоции, давайте смотреть на конкретные цифры.

Нужно ли торговаться?

Вопрос сложный. Многие люди из принципа не хотят снимать квартиру не скинув немного. Хитрые хозяева сразу закладывают некий процент «на торг». Но объявление становится менее конкурентноспособным. Писать «с торгом» в объявлении не логично. Трюк сразу будет разгадан. Да и снижает это привлекательность для клиента. Могут начаться мысли «торг? что-то не в порядке?»

Неплохой тактикой может быть ставить окончательную цену. А когда клиенты будут торговаться — честно сказать — «Я считаю, что моя цена справедлива по отношению к рынку. Я специально не завышал ее под торг, чтобы сдать так, как написано в объявлении».

Может быть, что вы не собирались делать скидку, но вам по каким-то причинам приглянулся жилец. Например, он некурящий, выглядит аккуратным (ха-ха!), и вам хотелось бы видеть его среди ваших жильцов. Ну, все мы люди, почему бы и нет!

В квартире поломка. Что делать?

У жильцов все время будет что-нибудь ломаться. Можно сразу договориться, что весь мелкий ремонт, например до 1000 рублей они делают без согласования с вами. Деньги потом вычитаются из аренды. Волшебные 10%, помните? Серьезный ремонт лучше согласовывать.

Делать ли полный ремонт после того, как жильцы съехали?

Сложный вопрос. С одной стороны, если квартира значительно ухудшилась, то смысл есть. С другой, попробуйте прикинуть на цифрах.

Например, ремонт будет стоить 50 000 рублей, а сдать квартиру в ухудшенном состоянии можно всего лишь на 1000 дешевле. Это 50 месяцев аренды. После которых опять придется делать ремонт. Возможно, стоит сдать так, а ремонт сделать позже, за те же 50 000 рублей.

Как брать оплату за коммунальные услуги?

Можно сдавать чуть дороже и платить коммуналку самому. Можно переложить это на арендаторов. Обычно, принято, что коммуналку оплачивает арендатор, по счетам. Но ньюансы всегда возможны.

Сдавать квартиру с риэлтором или без?

Риэлтор может помочь. Он разместит объявление, будет отсекать неподходящие вам заявки. Поможет в мелочах. Если вы новичок в этом бизнесе — попробуйте поработать с риэлтором. К сожалению, какая-то часть людей отсечется, так как комиссию риэлтору платит арендатор. Зато те, кто останутся — пройдут дополнительную проверку на платежеспособность.

Но, можно справиться и самому. Ничего сложного нет. Составьте договор, в котором укажите обязанности сторон. Можно взять готовый шаблон. Сделайте опись имущества. Вот, в общем-то и все.

Какой брать залог?

Обычно, берется залог равный стоимости месячного проживания. Он возвращается по выезду, если с квартирой все в порядке. Некоторые принимают его в оплату последнего месяца, но тут есть небольшой риск, что в этот месяц и случится поломка, а у вас уже не будет никакого обеспечения. Не забудьте сделать описание имущества.

Жильцы съезжают, что делать?

Ничего. Пожелать им хорошего дня и искать новых. Это бизнес.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/arendatogo/hochu-sdat-kvartiru-v-arendu-s-chego-nachat-5d19e71460d75900ad95445e

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно
Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем.  — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию.

И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату.

Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить.

Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент,  фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то  заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных  взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих  ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например  в приложении Сбербанк Онлайн.

Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.

Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие. 

Что выгоднее?

Посчитаем на примере однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в Северном Тушино (Москва), сколько придётся заплатить, если сдавать её официально за 25 тысяч рублей в месяц (300 тысяч рублей в год, если есть постоянный жилец — физическое лицо).

* Также базу для исчисления налога сократят затраты на обслуживание жилья: уборка или ремонт

** Зависит от площади квартиры и района

Получается, сегодня самый выгодный способ легализовать свой доход — это получить статус самозанятого.

В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в «Сбербанк Онлайн». 

Подробности и ответы на популярные вопросы

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/kak-sdat-kvartiru-oficialno-i-bez-problem-v-2019-godu

Как сдать квартиру в аренду официально?

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру.

В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы.

Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Преимущества законной сдачи квартиры

  1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
  2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор.

    Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.

  3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
  4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

  • Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
  • Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
  • Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

  1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
  2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ).

    Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем. Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении.

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

  1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
  2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
  3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
  4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.
  • размер месячной оплаты за аренду,
  • сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
  • использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
  • оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
  • обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
  • указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
  • обязательно обозначается количество будущих жильцов,
  • порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
  • дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон.

Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится.

Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой».

Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем.

В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

Вот пример типового договора, который вы можете взять за основу.

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

  1. Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.
  2. Использование различных безналичных счетов, на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки.

Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз.

Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом.

Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству.

Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади.

Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества.

Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы.

Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя.

Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Возможные трудности при оформлении сделки

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

  1. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
  2. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
  3. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-oficialno/

Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду.

В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды.

И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Основные риски:

  1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению.

    Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).

  2. Порча имущества или квартиры.

    Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.

  3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги.

    Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.

  4. Обман со стороны нанимателя.

    Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника. В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

  • муниципальная квартира;
  • неприватизированная комната в «коммуналке»;
  • неприватизированная квартира.

Согласие соседей необходимо, если сдается:

  • приватизированная комната в коммунальной квартире;
  • неприватизированная комната в коммунальной квартире;

Находим квартиросъемщиков

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники.

Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам.

Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей.

Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

Составляем договор

Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки.

Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма.

Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Необходимые пункты договора:

  • кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
  • каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
  • будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
  • как часто будет проверяться квартира хозяином;
  • кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
  • какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
  • будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

Скачать образец договора найма квартиры между физическими лицами.

Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья.

Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу.

Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира.

В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей.

Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

Скачать акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду (бланк).

Пишем расписки

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

Решаем вопрос с налогами

Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:

  • оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
  • оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
  • применять патентную систему налогообложения.

Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию.

Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).

При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья.

Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.

Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-sdat-kvartiru-pravilno

Хочу сдать квартиру в аренду. С чего начать?

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Итак, вы решили сдавать квартиру. Отлично.

Это бизнес.

Первое, что нужно понять — сдача квартиры это бизнес. Принято считать, что долгосрочная аренда это пассивный доход. Это не совсем верно. Да, все может сложиться удачно и жильцы не будут вас тревожить. Но лучше быть готовым, что проблемы будут возникать и решать их придется.

Раз это бизнес, то будет не лишним начать с учета доходов и расходов. Нужно спокойно относиться к тому, что в квартире будут постоянно возникать мелкие поломки. Чтобы было проще — откладывайте 10% от дохода в «резервный фонд», который можно легко потратить. Да, это трюк, но он позволит относиться к текущим расходам проще.

Не стоит стараться контролировать жильцов по каждой мелочи. Это будет раздражать людей. Они платят вам деньги и на это время — квартира их дом. Лучше сразу обозначить жесткие правила, нарушать которые жильцам нельзя и внести их в договор. Жильцы должны понимать, смогут ли они их соблюдать.

Такими правилами может быть запрет на курение, отсутствие домашних животных, оплата с задержкой не более 3 дней, или вообще без задержек.

В остальном лучше расслабиться и принять, что когда жильцы выйдут вам придется потратить отложенные 10% на мелкий ремонт. А может быть и больше. Сдача квартиры это бизнес, а в бизнесе всегда есть риски.

Подойдет ли моя квартира для аренды?

Самая лучшая квартира для аренды это квартира, купленная специально для аренды. Если вы переехали из своей трехкомнатной квартиры в новую, четырехкомнатную, и хотите сдать трешку вас может ждать разочарование.

Норма доходности падает с ростом метража. К тому же, включается повышенный контроль, ведь это же мое, родное жилье. Как бы его там не уделали.

Не всегда то расположение, где вам нравилось жить совпадет с тем, где будет удобно основной массе арендаторов.

Давайте попробуем посчитать. Цены взяты по Санкт-Петербургу, не центр, но у метро, с базовым ремонтом. Цены могут быть не совсем точны, я хотел показать сам принцип расчета.

С ростом площади доходность падает. Конечно, исключения есть всегда. Возможно, ваша квартира одно из этих исключений, так тоже бывает.

Самой выгодной оказывается студия. Но студия — специфичное жилье. Такая квартира изначально заужает поток людей, готовых ее снять. Для хорошей оборотистости и доходности лучше подойдет 1 комнатная квартира. Метраж лучше брать меньше. 38 и 44 квадратных метра отличаются по стоимости, но сдаваться могут по одной цене.

Возможно, лучше будет продать вашу старую трешку и купить две однокомнатных или однокомнатную и студию и получать больший спрос и доходность. С другой стороны, не все подходят к вопросу столь прагматично и хотят сохранить свою старую квартиру. Это нормально, клиент найдется и на нее. Прикинуть заработок с квартиры заранее всегда полезно.

За сколько сдавать квартиру?

Посмотрите, за сколько сдаются квартиры в соседних домах. Объявления могут быть ненастоящими, поэтому для корректного сравнения неплохо позвонить и уточнить, что такая квартира сдается именно по такой цене. Уточните, включены ли коммунальные услуги.

Изучите рынок глазами арендатора. Почему он должен выбрать вашу квартиру? Если квартир в округе не очень много, то до вашей скорее всего доберутся. Но если рынок перегружен, нужно думать.

Стратегий может быть много. Одно точно, — лучше писать и говорить все честно. Есть недостатки? Скажите о них. Люди ценят искренность и возможно их не смутит, что паркет скрипит, а окно плохо закрывается. Серьезные недочеты лучше устранить заранее.

Можно поставить цену немного ниже конкурентов. Например, вы хотите сдать квартиру за 20 000 рублей. Разместили объявление, а звонков нет. Каждая неделя простоя для вас обернется потерянными 4500 рублями. Договор заключается на 11 месяцев. Допустим, вы показывали квартиру две недели и наконец то сдали. Глянем табличку.

В первом случае мы не снижали цену, показывали две недели и понесли убыток 10000. Во втором, — понизили на 1000 и сдали в этот же день. Итоговая цена почти не отличается. Попробуйте сами посчитать, при какой цене вам выгодно сдать сразу, а при какой нет.

Иногда, может получиться наоборот. Выгоднее ждать, чем делать слишком большую скидку. Долой эмоции, давайте смотреть на конкретные цифры.

Нужно ли торговаться?

Вопрос сложный. Многие люди из принципа не хотят снимать квартиру не скинув немного. Хитрые хозяева сразу закладывают некий процент «на торг». Но объявление становится менее конкурентноспособным. Писать «с торгом» в объявлении не логично. Трюк сразу будет разгадан. Да и снижает это привлекательность для клиента. Могут начаться мысли «торг? что-то не в порядке?»

Неплохой тактикой может быть ставить окончательную цену. А когда клиенты будут торговаться — честно сказать — «Я считаю, что моя цена справедлива по отношению к рынку. Я специально не завышал ее под торг, чтобы сдать так, как написано в объявлении».

Может быть, что вы не собирались делать скидку, но вам по каким-то причинам приглянулся жилец. Например, он некурящий, выглядит аккуратным (ха-ха!), и вам хотелось бы видеть его среди ваших жильцов. Ну, все мы люди, почему бы и нет!

В квартире поломка. Что делать?

У жильцов все время будет что-нибудь ломаться. Можно сразу договориться, что весь мелкий ремонт, например до 1000 рублей они делают без согласования с вами. Деньги потом вычитаются из аренды. Волшебные 10%, помните? Серьезный ремонт лучше согласовывать.

Делать ли полный ремонт после того, как жильцы съехали?

Сложный вопрос. С одной стороны, если квартира значительно ухудшилась, то смысл есть. С другой, попробуйте прикинуть на цифрах.

Например, ремонт будет стоить 50 000 рублей, а сдать квартиру в ухудшенном состоянии можно всего лишь на 1000 дешевле. Это 50 месяцев аренды. После которых опять придется делать ремонт. Возможно, стоит сдать так, а ремонт сделать позже, за те же 50 000 рублей.

Как брать оплату за коммунальные услуги?

Можно сдавать чуть дороже и платить коммуналку самому. Можно переложить это на арендаторов. Обычно, принято, что коммуналку оплачивает арендатор, по счетам. Но ньюансы всегда возможны.

Сдавать квартиру с риэлтором или без?

Риэлтор может помочь. Он разместит объявление, будет отсекать неподходящие вам заявки. Поможет в мелочах. Если вы новичок в этом бизнесе — попробуйте поработать с риэлтором. К сожалению, какая-то часть людей отсечется, так как комиссию риэлтору платит арендатор. Зато те, кто останутся — пройдут дополнительную проверку на платежеспособность.

Но, можно справиться и самому. Ничего сложного нет. Составьте договор, в котором укажите обязанности сторон. Можно взять готовый шаблон. Сделайте опись имущества. Вот, в общем-то и все.

Какой брать залог?

Обычно, берется залог равный стоимости месячного проживания. Он возвращается по выезду, если с квартирой все в порядке. Некоторые принимают его в оплату последнего месяца, но тут есть небольшой риск, что в этот месяц и случится поломка, а у вас уже не будет никакого обеспечения. Не забудьте сделать описание имущества.

Жильцы съезжают, что делать?

Ничего. Пожелать им хорошего дня и искать новых. Это бизнес.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/arendatogo/hochu-sdat-kvartiru-v-arendu-s-chego-nachat-5d19e71460d75900ad95445e

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно
Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем.  — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию.

И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату.

Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить.

Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент,  фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то  заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных  взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих  ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например  в приложении Сбербанк Онлайн.

Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.

Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие. 

Что выгоднее?

Посчитаем на примере однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в Северном Тушино (Москва), сколько придётся заплатить, если сдавать её официально за 25 тысяч рублей в месяц (300 тысяч рублей в год, если есть постоянный жилец — физическое лицо).

* Также базу для исчисления налога сократят затраты на обслуживание жилья: уборка или ремонт

** Зависит от площади квартиры и района

Получается, сегодня самый выгодный способ легализовать свой доход — это получить статус самозанятого.

В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в «Сбербанк Онлайн». 

Подробности и ответы на популярные вопросы

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/kak-sdat-kvartiru-oficialno-i-bez-problem-v-2019-godu

Как сдать квартиру в аренду официально?

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру.

В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы.

Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Преимущества законной сдачи квартиры

  1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
  2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор.

    Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.

  3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
  4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

  • Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
  • Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
  • Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

  1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
  2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ).

    Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем. Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении.

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

  1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
  2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
  3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
  4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.
  • размер месячной оплаты за аренду,
  • сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
  • использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
  • оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
  • обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
  • указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
  • обязательно обозначается количество будущих жильцов,
  • порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
  • дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон.

Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится.

Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой».

Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем.

В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

Вот пример типового договора, который вы можете взять за основу.

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

  1. Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.
  2. Использование различных безналичных счетов, на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки.

Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз.

Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом.

Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству.

Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади.

Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества.

Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы.

Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя.

Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Возможные трудности при оформлении сделки

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

  1. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
  2. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
  3. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-oficialno/

Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду.

В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды.

И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Основные риски:

  1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению.

    Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).

  2. Порча имущества или квартиры.

    Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.

  3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги.

    Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.

  4. Обман со стороны нанимателя.

    Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника. В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).

Пошаговая инструкция, как легально сдать квартиру

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

  • муниципальная квартира;
  • неприватизированная комната в «коммуналке»;
  • неприватизированная квартира.

Согласие соседей необходимо, если сдается:

  • приватизированная комната в коммунальной квартире;
  • неприватизированная комната в коммунальной квартире;

Находим квартиросъемщиков

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники.

Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам.

Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей.

Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

Составляем договор

Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки.

Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма.

Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Необходимые пункты договора:

  • кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
  • каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
  • будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
  • как часто будет проверяться квартира хозяином;
  • кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
  • какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
  • будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

Скачать образец договора найма квартиры между физическими лицами.

Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья.

Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу.

Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира.

В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей.

Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

Скачать акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду (бланк).

Пишем расписки

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

Решаем вопрос с налогами

Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:

  • оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
  • оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
  • применять патентную систему налогообложения.

Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию.

Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).

При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья.

Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.

Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-sdat-kvartiru-pravilno

Хочу сдать квартиру в аренду. С чего начать?

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Итак, вы решили сдавать квартиру. Отлично.

Это бизнес.

Первое, что нужно понять — сдача квартиры это бизнес. Принято считать, что долгосрочная аренда это пассивный доход. Это не совсем верно. Да, все может сложиться удачно и жильцы не будут вас тревожить. Но лучше быть готовым, что проблемы будут возникать и решать их придется.

Раз это бизнес, то будет не лишним начать с учета доходов и расходов. Нужно спокойно относиться к тому, что в квартире будут постоянно возникать мелкие поломки. Чтобы было проще — откладывайте 10% от дохода в «резервный фонд», который можно легко потратить. Да, это трюк, но он позволит относиться к текущим расходам проще.

Не стоит стараться контролировать жильцов по каждой мелочи. Это будет раздражать людей. Они платят вам деньги и на это время — квартира их дом. Лучше сразу обозначить жесткие правила, нарушать которые жильцам нельзя и внести их в договор. Жильцы должны понимать, смогут ли они их соблюдать.

Такими правилами может быть запрет на курение, отсутствие домашних животных, оплата с задержкой не более 3 дней, или вообще без задержек.

В остальном лучше расслабиться и принять, что когда жильцы выйдут вам придется потратить отложенные 10% на мелкий ремонт. А может быть и больше. Сдача квартиры это бизнес, а в бизнесе всегда есть риски.

Подойдет ли моя квартира для аренды?

Самая лучшая квартира для аренды это квартира, купленная специально для аренды. Если вы переехали из своей трехкомнатной квартиры в новую, четырехкомнатную, и хотите сдать трешку вас может ждать разочарование.

Норма доходности падает с ростом метража. К тому же, включается повышенный контроль, ведь это же мое, родное жилье. Как бы его там не уделали.

Не всегда то расположение, где вам нравилось жить совпадет с тем, где будет удобно основной массе арендаторов.

Давайте попробуем посчитать. Цены взяты по Санкт-Петербургу, не центр, но у метро, с базовым ремонтом. Цены могут быть не совсем точны, я хотел показать сам принцип расчета.

С ростом площади доходность падает. Конечно, исключения есть всегда. Возможно, ваша квартира одно из этих исключений, так тоже бывает.

Самой выгодной оказывается студия. Но студия — специфичное жилье. Такая квартира изначально заужает поток людей, готовых ее снять. Для хорошей оборотистости и доходности лучше подойдет 1 комнатная квартира. Метраж лучше брать меньше. 38 и 44 квадратных метра отличаются по стоимости, но сдаваться могут по одной цене.

Возможно, лучше будет продать вашу старую трешку и купить две однокомнатных или однокомнатную и студию и получать больший спрос и доходность. С другой стороны, не все подходят к вопросу столь прагматично и хотят сохранить свою старую квартиру. Это нормально, клиент найдется и на нее. Прикинуть заработок с квартиры заранее всегда полезно.

За сколько сдавать квартиру?

Посмотрите, за сколько сдаются квартиры в соседних домах. Объявления могут быть ненастоящими, поэтому для корректного сравнения неплохо позвонить и уточнить, что такая квартира сдается именно по такой цене. Уточните, включены ли коммунальные услуги.

Изучите рынок глазами арендатора. Почему он должен выбрать вашу квартиру? Если квартир в округе не очень много, то до вашей скорее всего доберутся. Но если рынок перегружен, нужно думать.

Стратегий может быть много. Одно точно, — лучше писать и говорить все честно. Есть недостатки? Скажите о них. Люди ценят искренность и возможно их не смутит, что паркет скрипит, а окно плохо закрывается. Серьезные недочеты лучше устранить заранее.

Можно поставить цену немного ниже конкурентов. Например, вы хотите сдать квартиру за 20 000 рублей. Разместили объявление, а звонков нет. Каждая неделя простоя для вас обернется потерянными 4500 рублями. Договор заключается на 11 месяцев. Допустим, вы показывали квартиру две недели и наконец то сдали. Глянем табличку.

В первом случае мы не снижали цену, показывали две недели и понесли убыток 10000. Во втором, — понизили на 1000 и сдали в этот же день. Итоговая цена почти не отличается. Попробуйте сами посчитать, при какой цене вам выгодно сдать сразу, а при какой нет.

Иногда, может получиться наоборот. Выгоднее ждать, чем делать слишком большую скидку. Долой эмоции, давайте смотреть на конкретные цифры.

Нужно ли торговаться?

Вопрос сложный. Многие люди из принципа не хотят снимать квартиру не скинув немного. Хитрые хозяева сразу закладывают некий процент «на торг». Но объявление становится менее конкурентноспособным. Писать «с торгом» в объявлении не логично. Трюк сразу будет разгадан. Да и снижает это привлекательность для клиента. Могут начаться мысли «торг? что-то не в порядке?»

Неплохой тактикой может быть ставить окончательную цену. А когда клиенты будут торговаться — честно сказать — «Я считаю, что моя цена справедлива по отношению к рынку. Я специально не завышал ее под торг, чтобы сдать так, как написано в объявлении».

Может быть, что вы не собирались делать скидку, но вам по каким-то причинам приглянулся жилец. Например, он некурящий, выглядит аккуратным (ха-ха!), и вам хотелось бы видеть его среди ваших жильцов. Ну, все мы люди, почему бы и нет!

В квартире поломка. Что делать?

У жильцов все время будет что-нибудь ломаться. Можно сразу договориться, что весь мелкий ремонт, например до 1000 рублей они делают без согласования с вами. Деньги потом вычитаются из аренды. Волшебные 10%, помните? Серьезный ремонт лучше согласовывать.

Делать ли полный ремонт после того, как жильцы съехали?

Сложный вопрос. С одной стороны, если квартира значительно ухудшилась, то смысл есть. С другой, попробуйте прикинуть на цифрах.

Например, ремонт будет стоить 50 000 рублей, а сдать квартиру в ухудшенном состоянии можно всего лишь на 1000 дешевле. Это 50 месяцев аренды. После которых опять придется делать ремонт. Возможно, стоит сдать так, а ремонт сделать позже, за те же 50 000 рублей.

Как брать оплату за коммунальные услуги?

Можно сдавать чуть дороже и платить коммуналку самому. Можно переложить это на арендаторов. Обычно, принято, что коммуналку оплачивает арендатор, по счетам. Но ньюансы всегда возможны.

Сдавать квартиру с риэлтором или без?

Риэлтор может помочь. Он разместит объявление, будет отсекать неподходящие вам заявки. Поможет в мелочах. Если вы новичок в этом бизнесе — попробуйте поработать с риэлтором. К сожалению, какая-то часть людей отсечется, так как комиссию риэлтору платит арендатор. Зато те, кто останутся — пройдут дополнительную проверку на платежеспособность.

Но, можно справиться и самому. Ничего сложного нет. Составьте договор, в котором укажите обязанности сторон. Можно взять готовый шаблон. Сделайте опись имущества. Вот, в общем-то и все.

Какой брать залог?

Обычно, берется залог равный стоимости месячного проживания. Он возвращается по выезду, если с квартирой все в порядке. Некоторые принимают его в оплату последнего месяца, но тут есть небольшой риск, что в этот месяц и случится поломка, а у вас уже не будет никакого обеспечения. Не забудьте сделать описание имущества.

Жильцы съезжают, что делать?

Ничего. Пожелать им хорошего дня и искать новых. Это бизнес.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/arendatogo/hochu-sdat-kvartiru-v-arendu-s-chego-nachat-5d19e71460d75900ad95445e

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно
Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем.  — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию.

И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату.

Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить.

Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент,  фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то  заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных  взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих  ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например  в приложении Сбербанк Онлайн.

Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.

Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие. 

Что выгоднее?

Посчитаем на примере однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в Северном Тушино (Москва), сколько придётся заплатить, если сдавать её официально за 25 тысяч рублей в месяц (300 тысяч рублей в год, если есть постоянный жилец — физическое лицо).

* Также базу для исчисления налога сократят затраты на обслуживание жилья: уборка или ремонт

** Зависит от площади квартиры и района

Получается, сегодня самый выгодный способ легализовать свой доход — это получить статус самозанятого.

В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в «Сбербанк Онлайн». 

Подробности и ответы на популярные вопросы

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/kak-sdat-kvartiru-oficialno-i-bez-problem-v-2019-godu

Как сдать квартиру в аренду официально?

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру.

В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы.

Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Преимущества законной сдачи квартиры

  1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
  2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор.

    Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.

  3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
  4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

  • Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
  • Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
  • Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

  1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
  2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ).

    Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем. Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении.

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

  1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
  2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
  3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
  4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.
  • размер месячной оплаты за аренду,
  • сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
  • использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
  • оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
  • обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
  • указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
  • обязательно обозначается количество будущих жильцов,
  • порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
  • дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон.

Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится.

Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой».

Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем.

В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

Вот пример типового договора, который вы можете взять за основу.

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

  1. Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.
  2. Использование различных безналичных счетов, на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.

Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки.

Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз.

Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом.

Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству.

Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади.

Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества.

Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

Как происходит этот процесс на практике?

Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы.

Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя.

Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

Возможные трудности при оформлении сделки

Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

  1. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
  2. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
  3. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-oficialno/

Как сдать квартиру правильно по закону и платить налог

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду.

В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды.

И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Основные риски:

  1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению.

    Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).

  2. Порча имущества или квартиры.

    Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.

  3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги.

    Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.

  4. Обман со стороны нанимателя.

    Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника. В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).

Пошаговая инструкция, как легально сдать квартиру

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

  • муниципальная квартира;
  • неприватизированная комната в «коммуналке»;
  • неприватизированная квартира.

Согласие соседей необходимо, если сдается:

  • приватизированная комната в коммунальной квартире;
  • неприватизированная комната в коммунальной квартире;

Находим квартиросъемщиков

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники.

Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам.

Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей.

Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

Составляем договор

Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки.

Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма.

Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Необходимые пункты договора:

  • кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
  • каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
  • будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
  • как часто будет проверяться квартира хозяином;
  • кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
  • какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
  • будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

Скачать образец договора найма квартиры между физическими лицами.

Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья.

Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу.

Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира.

В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей.

Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

Скачать акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду (бланк).

Пишем расписки

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

Решаем вопрос с налогами

Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:

  • оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
  • оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
  • применять патентную систему налогообложения.

Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию.

Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).

При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья.

Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.

Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-sdat-kvartiru-pravilno

Хочу сдать квартиру в аренду. С чего начать?

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Итак, вы решили сдавать квартиру. Отлично.

Это бизнес.

Первое, что нужно понять — сдача квартиры это бизнес. Принято считать, что долгосрочная аренда это пассивный доход. Это не совсем верно. Да, все может сложиться удачно и жильцы не будут вас тревожить. Но лучше быть готовым, что проблемы будут возникать и решать их придется.

Раз это бизнес, то будет не лишним начать с учета доходов и расходов. Нужно спокойно относиться к тому, что в квартире будут постоянно возникать мелкие поломки. Чтобы было проще — откладывайте 10% от дохода в «резервный фонд», который можно легко потратить. Да, это трюк, но он позволит относиться к текущим расходам проще.

Не стоит стараться контролировать жильцов по каждой мелочи. Это будет раздражать людей. Они платят вам деньги и на это время — квартира их дом. Лучше сразу обозначить жесткие правила, нарушать которые жильцам нельзя и внести их в договор. Жильцы должны понимать, смогут ли они их соблюдать.

Такими правилами может быть запрет на курение, отсутствие домашних животных, оплата с задержкой не более 3 дней, или вообще без задержек.

В остальном лучше расслабиться и принять, что когда жильцы выйдут вам придется потратить отложенные 10% на мелкий ремонт. А может быть и больше. Сдача квартиры это бизнес, а в бизнесе всегда есть риски.

Подойдет ли моя квартира для аренды?

Самая лучшая квартира для аренды это квартира, купленная специально для аренды. Если вы переехали из своей трехкомнатной квартиры в новую, четырехкомнатную, и хотите сдать трешку вас может ждать разочарование.

Норма доходности падает с ростом метража. К тому же, включается повышенный контроль, ведь это же мое, родное жилье. Как бы его там не уделали.

Не всегда то расположение, где вам нравилось жить совпадет с тем, где будет удобно основной массе арендаторов.

Давайте попробуем посчитать. Цены взяты по Санкт-Петербургу, не центр, но у метро, с базовым ремонтом. Цены могут быть не совсем точны, я хотел показать сам принцип расчета.

С ростом площади доходность падает. Конечно, исключения есть всегда. Возможно, ваша квартира одно из этих исключений, так тоже бывает.

Самой выгодной оказывается студия. Но студия — специфичное жилье. Такая квартира изначально заужает поток людей, готовых ее снять. Для хорошей оборотистости и доходности лучше подойдет 1 комнатная квартира. Метраж лучше брать меньше. 38 и 44 квадратных метра отличаются по стоимости, но сдаваться могут по одной цене.

Возможно, лучше будет продать вашу старую трешку и купить две однокомнатных или однокомнатную и студию и получать больший спрос и доходность. С другой стороны, не все подходят к вопросу столь прагматично и хотят сохранить свою старую квартиру. Это нормально, клиент найдется и на нее. Прикинуть заработок с квартиры заранее всегда полезно.

За сколько сдавать квартиру?

Посмотрите, за сколько сдаются квартиры в соседних домах. Объявления могут быть ненастоящими, поэтому для корректного сравнения неплохо позвонить и уточнить, что такая квартира сдается именно по такой цене. Уточните, включены ли коммунальные услуги.

Изучите рынок глазами арендатора. Почему он должен выбрать вашу квартиру? Если квартир в округе не очень много, то до вашей скорее всего доберутся. Но если рынок перегружен, нужно думать.

Стратегий может быть много. Одно точно, — лучше писать и говорить все честно. Есть недостатки? Скажите о них. Люди ценят искренность и возможно их не смутит, что паркет скрипит, а окно плохо закрывается. Серьезные недочеты лучше устранить заранее.

Можно поставить цену немного ниже конкурентов. Например, вы хотите сдать квартиру за 20 000 рублей. Разместили объявление, а звонков нет. Каждая неделя простоя для вас обернется потерянными 4500 рублями. Договор заключается на 11 месяцев. Допустим, вы показывали квартиру две недели и наконец то сдали. Глянем табличку.

В первом случае мы не снижали цену, показывали две недели и понесли убыток 10000. Во втором, — понизили на 1000 и сдали в этот же день. Итоговая цена почти не отличается. Попробуйте сами посчитать, при какой цене вам выгодно сдать сразу, а при какой нет.

Иногда, может получиться наоборот. Выгоднее ждать, чем делать слишком большую скидку. Долой эмоции, давайте смотреть на конкретные цифры.

Нужно ли торговаться?

Вопрос сложный. Многие люди из принципа не хотят снимать квартиру не скинув немного. Хитрые хозяева сразу закладывают некий процент «на торг». Но объявление становится менее конкурентноспособным. Писать «с торгом» в объявлении не логично. Трюк сразу будет разгадан. Да и снижает это привлекательность для клиента. Могут начаться мысли «торг? что-то не в порядке?»

Неплохой тактикой может быть ставить окончательную цену. А когда клиенты будут торговаться — честно сказать — «Я считаю, что моя цена справедлива по отношению к рынку. Я специально не завышал ее под торг, чтобы сдать так, как написано в объявлении».

Может быть, что вы не собирались делать скидку, но вам по каким-то причинам приглянулся жилец. Например, он некурящий, выглядит аккуратным (ха-ха!), и вам хотелось бы видеть его среди ваших жильцов. Ну, все мы люди, почему бы и нет!

В квартире поломка. Что делать?

У жильцов все время будет что-нибудь ломаться. Можно сразу договориться, что весь мелкий ремонт, например до 1000 рублей они делают без согласования с вами. Деньги потом вычитаются из аренды. Волшебные 10%, помните? Серьезный ремонт лучше согласовывать.

Делать ли полный ремонт после того, как жильцы съехали?

Сложный вопрос. С одной стороны, если квартира значительно ухудшилась, то смысл есть. С другой, попробуйте прикинуть на цифрах.

Например, ремонт будет стоить 50 000 рублей, а сдать квартиру в ухудшенном состоянии можно всего лишь на 1000 дешевле. Это 50 месяцев аренды. После которых опять придется делать ремонт. Возможно, стоит сдать так, а ремонт сделать позже, за те же 50 000 рублей.

Как брать оплату за коммунальные услуги?

Можно сдавать чуть дороже и платить коммуналку самому. Можно переложить это на арендаторов. Обычно, принято, что коммуналку оплачивает арендатор, по счетам. Но ньюансы всегда возможны.

Сдавать квартиру с риэлтором или без?

Риэлтор может помочь. Он разместит объявление, будет отсекать неподходящие вам заявки. Поможет в мелочах. Если вы новичок в этом бизнесе — попробуйте поработать с риэлтором. К сожалению, какая-то часть людей отсечется, так как комиссию риэлтору платит арендатор. Зато те, кто останутся — пройдут дополнительную проверку на платежеспособность.

Но, можно справиться и самому. Ничего сложного нет. Составьте договор, в котором укажите обязанности сторон. Можно взять готовый шаблон. Сделайте опись имущества. Вот, в общем-то и все.

Какой брать залог?

Обычно, берется залог равный стоимости месячного проживания. Он возвращается по выезду, если с квартирой все в порядке. Некоторые принимают его в оплату последнего месяца, но тут есть небольшой риск, что в этот месяц и случится поломка, а у вас уже не будет никакого обеспечения. Не забудьте сделать описание имущества.

Жильцы съезжают, что делать?

Ничего. Пожелать им хорошего дня и искать новых. Это бизнес.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/arendatogo/hochu-sdat-kvartiru-v-arendu-s-chego-nachat-5d19e71460d75900ad95445e

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Хочу Сдать Квартиру В Аренду Что Для Этого Нужно

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение.

Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка.

Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Константин Бобров, директор юридической службы «Единый центр защиты»

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности.

Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ).

Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-sdavat-zhilyo/

Вопросы юристу
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: