Что Нужно Знать При Покупке Квартиры На Вторичном Рынке

Содержание
  1. Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?
  2. С какими рисками сталкиваются покупатели вторичного жилья?
  3. Ключевые особенности приобретения вторичного жилья
  4. Проверка документов
  5. Проверка личности и документов продающей стороны
  6. Проверка права собственности через реестры
  7. Предварительное заключение сделки
  8. Что следует учитывать при предварительном заключении сделки?
  9. Страхование вторичного жилья
  10. Процесс оформления покупки вторичного жилья
  11. Льготы на приобретение вторичного жилья
  12. Заключение
  13. Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке в 2020 году – документы, жилья, Москвы
  14. Порядок оформления сделки
  15. Наличие необходимых документов в Москве
  16. Как правильно составить договор купли-продажи
  17. Качество продаваемого жилья
  18. Какие риски могут возникнуть
  19. Рекомендации по покупке квартиры на вторичном рынке
  20. С чего начать
  21. Проверка чистоты
  22. Выбор и осмотр недвижимости
  23. Составление договора, подготовка документов
  24. Регистрация передачи прав владения недвижимостью

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Что Нужно Знать При Покупке Квартиры На Вторичном Рынке

В современном мире, наверное, нет такого человека, который бы не хотел иметь свое собственное жилье. Вот только не у всех есть возможность приобрести его в комфортабельных новостройках с развитой инфраструктурой, так как цены там очень высокие.

Покупка квартиры на вторичном рынке — это один из вариантов приобретения жилой площади, который с каждым годом становится все актуальнее. Это обусловлено ростом цен на новое жилье и падением покупательской способности населения.

Однако при покупке такого вида недвижимости необходимо быть предельно осторожным и учитывать множество нюансов, поскольку покупатель сталкивается с определенными рисками.

Давайте постараемся разобраться со всеми аспектами приобретения вторичной недвижимости, которые позволят избежать множества подводных камней.

С какими рисками сталкиваются покупатели вторичного жилья?

Итак, какие риски при покупке квартиры на вторичном рынке берет на себя покупатель?

Основными среди них являются следующие:

  • приобретение недвижимости по фиктивной доверенности;
  • покупка жилой площади, на которой проживают лица, не достигшие совершеннолетия, а также временно выписанные жильцы;
  • оформление сделки с несоблюдением юридической базы;
  • покупка жилья, с которым запрещено совершение каких-либо операций;
  • приобретение квартиры, в которой была выполнена незаконная перепланировка.

Все эти нюансы могут доставить множество проблем покупателю, поэтому каждый человек, который задумывается о покупке вторичного жилья, должен иметь подробное представление обо всех нюансах оформления сделки.

Ключевые особенности приобретения вторичного жилья

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию необходимо при покупке проверить квартиру. Вторичный рынок является очень привлекательным для огромного количества покупателей, поэтому на нем работает множество недобросовестных риелторов и мошенников, которые хотят поживиться на неосведомленных гражданах.

Поэтому перед подписанием документов, вы должны в обязательном порядке проверить:

  • не фигурирует ли квартира в каких-либо спорах;
  • кто является собственником жилья;
  • есть ли у недвижимости какие-либо обременения (наследники, несовершеннолетние владельцы и т. д.);
  • соответствие жилой площади технической документации;
  • репутацию риелтора, юридической фирмы или нотариуса.

Если со всеми перечисленными выше нюансами все в порядке, то покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена. Также не забывайте обращать внимание на инфраструктуру и транспортную развязку, ведь от удобного месторасположения вашего дома зависит и комфортабельность проживания в нем.

Проверка документов

Чтобы сделка была законной, документы при покупке квартиры на вторичном рынке должны быть подлинными. Их проверка позволит избежать черных риелторов и их мошеннических схем, а также значительно снизить сопутствующие риски.

К тщательному изучению подлежат следующие бумаги:

  • договор;
  • завещание;
  • документ, подтверждающий переход жилья по наследству или дарению;
  • документ, удостоверяющий право собственности;
  • акт о приватизации жилья.

Очень важно, чтобы каждый из перечисленных выше документов был составлен с полным соблюдением всех юридических формальностей, поскольку в противном случае он попросту будет фиктивным.

Помимо этого, вам должны предоставить оригиналы всех договоров и свидетельств. Ни в коем случае не работайте с ксерокопиями.

Если знаний законодательной базы у вас недостаточно, то лучше воспользоваться услугами квалифицированных юристов, специализирующихся в этом вопросе.

Проверка личности и документов продающей стороны

Покупка квартиры на вторичном рынке должна происходить только у добросовестного продавца, поэтому нужно проверить его личность и документы, а именно гражданский паспорт и карточку налогоплательщика. В документах на сделку должны быть внесены актуальные данные с этих бумаг.

Старайтесь избегать людей с неопрятным или подозрительным внешним видом, а также от которых разит алкоголем.

Эта проверка является очень важной, поскольку если в законоустанавливающие документы будет внесена неактуальная информация, то в случае судебного разбирательства, инициатором которого может стать продавец, вы проиграете дело и лишитесь законного права на владение жилой площадью. В этом случае вернуть уплаченные деньги будет практически невозможно.

Если продавец находится в браке, то следует запросить у него письменное согласие на продажу квартиры со стороны супруга или супруги. Это касается даже тех случаев, если кто-то из пары не прописан в квартире. Чтобы получить информацию обо всех лицах, проживающий в жилище и имеющих право на нее, попросите продавца предоставить справку формы № 3.

Проверка права собственности через реестры

Независимо от того, осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке или за наличные, сделка будет считаться законной только в том случае, если продавец имеет реальные права собственности на жилую недвижимость.

Проверить это можно следующими способами:

  • запросите выписку в Реестре прав собственности на недвижимость;
  • получить справку в Едином реестре запретов отчуждения жилья;
  • подать запрос в Государственный ипотечный реестр.

Во все эти государственные органы потребуется подать заявление установленного образца, а также предоставить данные о продавце квартиры и адрес объекта недвижимости.

Но здесь важно понимать, что все эти организации могут не иметь полной информации, поэтому лучше всего получать эти выписки через нотариуса.

Помимо этого, жилая площадь может быть просто не занесена ни в один из перечисленных выше реестров. В этом случае получить нужные справки можно через БТИ.

Предварительное заключение сделки

Одним из самых проблематичных и сложных способов приобретения собственного жилья является покупка квартиры на вторичном рынке. Пошаговая инструкция этого процесса подробно описана в Гражданском кодексе. Согласно законодательству, сделка должна осуществляться исключительно в письменном виде, а также быть нотариально заверена.

Если вы настроены на покупку недвижимости, то можно заключить с продавцом предварительную договоренность, подкрепленную документально, которая будет выступать гарантией того, что хозяин жилья в строго установленные временные рамки заключит сделку с покупателем по продаже объекта жилой недвижимости на заранее оговоренных условиях. Это позволяет покупателям снизить потенциальные риски и перестраховать себя от того, что недвижимость будет куплена другим человеком.

Что следует учитывать при предварительном заключении сделки?

Если покупка квартиры на вторичном рынке происходит по предварительному договору, то при подписании документа следует брать во внимание следующие нюансы:

  • договор должен заключаться в присутствии всех лиц, прописанных в продаваемой квартире;
  • продавец должен предоставить все документы, предусмотренные законодательством;
  • реквизиты, указанные в договоре, должны быть актуальными;
  • сроки, в течение которых должна быть оформлена продажа следует оговаривать заранее;
  • оплата должна происходить в национальной валюте;
  • обязанности и ответственность обеих сторон следует оговаривать заранее;
  • на всех страницах документа должны быть подписи покупателя и продавца.

Стоит отметить, что если продавец хочет заключить с вами договор о намерениях, то не спешите делать это, поскольку эта бумага имеет множество юридических формальностей. Поэтому сперва лучше проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом.

Страхование вторичного жилья

Страхование жилой недвижимости при оформлении покупки является надежной гарантией того, что в случае срыва сделки по каким-либо причинам человек получит денежную выплату, размер которой указывается в страховом договоре. Это позволяет снизить любые категории рисков при совершении операций с недвижимостью, поэтому подобные услуги пользуются большой популярностью.

Оформление страховки будет актуальным в следующих случаях:

  1. Если сделка совершается не с владельцем квартиры, а с доверенным лицом.
  2. Одним из участников сделки является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста. Если продажа жилья в значительной степени ухудшит условия проживания детей, то органы опеки имеют законные основания для юридической отмены сделки даже после официального оформления покупки.
  3. Заниженная стоимость жилой площади. Чаще всего цену занижают с целью снижения размера налоговых отчислений. В этом случае покупатель одну часть суммы передает продавцу официально, а другую в конверте, поэтому если сделка по каким-либо причинам будет отменена, то покупатель сможет вернуть только ту часть, которая указана в документах.

Стоит отметить, что если осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке, то оформление страховки также является обязательным условием. Все дело в том, что это требование присуще большинству банков при оформлении ипотечного кредита.

Процесс оформления покупки вторичного жилья

Чтобы безопасно приобрести вторичное жилье необходимо четко придерживаться основных правил по совершению сделки.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке выглядит следующим образом:

  1. Поиск привлекательного объекта недвижимости.
  2. Изучение подлинности документации.
  3. Проверка личности продавца.
  4. Оформление сделки и внесение аванса.
  5. Подготовка необходимого пакета документов.
  6. Подписание бумаг обеими сторонами.
  7. Регистрация нового владельца в государственном органе.
  8. Составление акта приема/передачи квартиры.

Эта процедура является стандартной, поэтому очень важно последовательно соблюдать все ее этапы.

Льготы на приобретение вторичного жилья

В наши дни государство оказывает поддержку малообеспеченной категории граждан, выдавая материнский капитал.

Покупка квартиры на вторичном рынке в этом случае возможна только тогда, если недвижимость соответствует следующим требованиям:

  1. Жилье переходит в полную собственность семьи.
  2. Недвижимость находится на территории России.
  3. Санитарное состояние соответствует всем требованиям.
  4. Оформление сделки осуществляется в полном соответствии с законодательством.
  5. Право собственности на квартиру будет у всех членов семьи, в том числе и у несовершеннолетних.

Покупка объекта жилой недвижимости в этом случае может осуществляться как за наличный расчет, так и в кредит.

Заключение

Итак, мы рассмотрели, как происходит покупка квартиры на вторичном рынке жилья.

Как вы уже могли догадаться, с одной стороны это выгодно, поскольку стоимость такого недвижимого имущества намного ниже, чем в новостройках, но с другой, покупателям приходится брать на себя более высокие риски.

Поэтому, чтобы обезопасить себя и не потерять деньги, лучше всего покупать недвижимость через опытных юристов, обладающих большим опытом работы в этой области. В наши дни на рынке работает множество компаний, занимающихся этим видом деятельности.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/1442271977122040413/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке в 2020 году – документы, жилья, Москвы

Что Нужно Знать При Покупке Квартиры На Вторичном Рынке

Приобретение вторичного жилья дает возможность купить уже построенную, недорогую и проверенную квартиру, а заключение договора купли-продажи должно осуществляться по той же схеме, что и с другими объектами строительства.

Именно на вторичном рынке процветает мошенничество, которое заключается в продаже незаконных квартир, жилья с долгами и прочими особенностями.

Покупатель должен изучить документы, состояние жилья, как внешнее, так и конструкционное, а также проверить наличие обременений и долгов, чтобы не стать владельцем проблемного жилья.

Порядок оформления сделки

Перед началом покупки квартиры, ее нужно выбрать, для этого можно либо начать самостоятельные поиски по объявлениям, либо обратиться в риэлторскую компанию.

Вне зависимости от выбора, следует сначала определить основные аспекты выбора жилья:

  • территориальное размещение;
  • тип здания;
  • количество квадратных метров;
  • тип санузла;
  • наличие лифта;
  • развитость инфраструктуры;
  • близость образовательных учреждения и т.д.

Подобрав жилье, подходящее под критерии, следует договориться о просмотре и очной ставке с владельцем, или риэлтором, продающим квартиру.

Давность ремонта, характер соседей и старость коммуникаций — это лишь несколько характеристик, которые следует уточнить при осмотре жилья.

Заранее важно ознакомиться с документацией, поскольку в ней может быть скрыта информация касательно претендентов на квартиру, проблемных собственников и несовершеннолетних жильцов.

Можно воспользоваться онлайн-базами данных, в которых также есть возможность сверить имена собственника, поскольку часто квартиры принадлежат другим лицам, а продаются мошенниками.

Если жилье подходит по критериям, то следует внести аванс, составив соответствующий договор, делать это стоит только после изучения квартиры и ознакомления с особенностями.

Аванс является бронированием жилья, и если сделка не состоится, то деньги просто вернутся к потенциальному покупателю.

Сделка по оформлению жилья происходит подписанием договора купли-продажи и оплатой, а за соглашением лучше обратиться к специалистам.

Передача денег — это одна из самых опасных стадий, поскольку от мошенничества или грабежа не застрахован никто, поэтому чаще всего средства кладутся в банковскую ячейку, откуда при подписании договора их может забрать продавец.

На основании договора в государственном органе регистрируются новые права собственности, а также подписывается акт приема-передачи недвижимого имущества, на чем сделка завершается.

Важнейшими деталями для проверки квартиры будут:

  • личность продавца жилья;
  • легальность и правильность документов;
  • отсутствие обременений или информирование о них;
  • технические особенности жилья;
  • репутация нотариуса и риэлтора.

Поскольку вторичное жилье продается в уже обжитых районах, следует также учесть возможную близость производств и развитость инфраструктуры.

Для семей с детьми будет важна близость школы или детского сада, а для пенсионеров — транспортная развязка и магазины.

Наличие необходимых документов в Москве

При желании приобрести квартиру, нужно сообщить риэлтору или продавцу о намерении проверить документы, которые должны быть предоставлены для проверки и изучения.

Перечень бумаг такой:

Выписка ЕГРН (бывшая ЕГРП) на жильеДокумент подтверждает личность собственника на период запроса информации, наличие обременений и дает некоторые другие данные
Документ, являющийся основанием для получения права собственностиЭто может быть договор купли-продажи, бумаги о наследстве, о том, что состоялась приватизация или получение жилья в подарок, эта же информация должна быть и в свидетельстве о регистрации права собственности
Выписка из домовой книгиЗапрашивается для отражения количества прописанных в квартире людей и их фактического наличия, ведь они имеют право распоряжаться квартирой, а их принудительная выписка может затянуться. Особое внимание уделяется наличию несовершеннолетних, ведь их право на жилплощадь закон защищает особенно хорошо
Паспорт собственника, либо доверенностьПодтверждает, что личность либо является владельцем, либо же представляет его интересы при продаже. В случае доверенности следует перестраховаться и добыть контакты собственника, чтобы узнать, действительно ли он продает квартиру, ведь документ о представлении интересов мог быть получен нечестным путем
Справка об отсутствии задолженностейЕсли на квартире есть долги, то со вступлением в право собственности могут возникнуть проблемы

Это минимальный перечень документов, который должен быть у продавца и предоставляться на проверку в любом случае, особенно в случае с вторичным жильем.

Из них можно узнать о текущих правообладателях квартиры, наличии обременений и прочих нюансах, которые могут препятствовать покупке недвижимости.

Регистратор при оформлении купли-продажи может потребовать дополнительные документы:

Кадастровый паспортЕсли в квартире состоялась перепланировка или она не стоит на кадастровом учете
Согласие супруга на продажу жильяТакже подойдет брачный договор где сказано о раздельном имуществе, это необходимо только если квартира приобреталась в период брака
Разрешение органов опекиТребуется при наличии в семье несовершеннолетних детей, чьи интересы могут быть ущемлены продажей жилья. Это требуется от продавца, поскольку он должен доказать приобретение другого жилья, в котором смогут находиться дети
Согласие залогодержателяКвартиры, взятые в ипотеку, которая еще не выплачена, точно требуют взятия разрешения на продажу от банка, поскольку жилье выступает в качестве залога
Разрешение получателя рентыНеобходимо при получении квартиры при обеспечении содержания хозяина жилья до конца жизни
Извещение других участников долевого владенияИ их отказ от права на первоочередную покупку доли в жилье
Иногда потребуется подписанный сторонам акт приема-передачи квартиры

Только полностью собранный пакет документов может служить гарантией правильности сделки, и отсутствия проблем с другими собственниками или претендентами на жилье.

Как правильно составить договор купли-продажи

В данный момент важнейший документ при покупке квартиры — договор купли-продажи, должен составляться не только между сторонами, но и нотариально заверяться.

Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Проект договора составляется заранее и утверждается сторонами, не помешает отдать текст на вычитку юристу, чтобы избавиться от проблем.

Нотариус сможет обеспечить должные гарантии, проследить за дееспособностью продавца и подкорректировать договор, включив туда дополнительные обязательства и ответственности.

Каждый договор должен иметь существенные условия, которые будут обязательными для его вступления в юридическую силу.

В тексте должны обозначаться стороны договора, предмет соглашения и его суть, цена и права третьих лиц, в случае наличия таковых.

Дополнительные условия тоже можно разместить в договоре, это может быть утверждение способа расчета, сроков передачи квартиры или оговаривание других нюансов, которые сделают правоотношения сторон более конкретными и риски минимизируются.

Сначала в договоре пишется название документа, город составления и дата подписания. Далее следуют такие данные:

  • ФИО, год рождения и паспортные данные обеих сторон;
  • характеристики жилья (размещение, количество комнат, жилплощадь) и его адрес;
  • основания для права собственности, серия и номер документа, дата его получения;
  • стоимость вопроса, сроки оплаты покупки и регистрации права собственности;
  • гарантии продавца о ненахождении квартиры в залоге, под обременениями, а также отсутствии ее в качестве вклада в уставном капитале или отсутствии арендаторов;
  • отсутствие/присутствие зарегистрированных лиц;
  • информация о браке продавца;
  • сроки освобождения жилья продавцом;
  • условия исполнения договора и гарантии получения покупателем своего жилья вплоть до принуждения покупки новой квартиры в случае изъятия этой;
  • количество экземпляров договора;
  • ФИО и подписи сторон.

: 5 Золотых Правил

Качество продаваемого жилья

Кроме юридических тонкостей процесса, нужно уделить внимание качеству самого жилья и его состоянию.

Важно оценить внешний вид дома, давность его постройки, поспрашивать у соседей о надежности конструкций.

Саму квартиру желательно смотреть с человеком, разбирающимся в строительстве, но и самостоятельно можно найти недочеты.

Если квартира угловая, следует приложить руку к стене, хорошее жилье не будет иметь холодной поверхности, если не стенах, потолке или в углах есть плесень, лучше отказаться от покупки, так как избавиться от нее сложно.

Какие риски могут возникнуть

При покупке квартиры на вторичном рынке можно купить ее по поддельным документам, это самый распространенный риск, но есть и другие сложности:

Наследство, дарение или рентаМогут объявиться третьи лица, имеющие права на жилье
Продажа совместного имуществаЕсли жилье покупалось в браке, но продается одним из супругов без согласия второго, сделку могут оспорить
Несовершеннолетние жильцыПри прописке в квартире жильца до 18 лет нужно разрешение органов опеки
Низкая стоимостьОна может свидетельствовать о долгах, проблемах с соседями или конструкцией квартиры, такое жилье называют проблемным

Приобретение вторичного жилья — процедура ответственная и имеющая много рисков, которые связаны с мошенниками.

Для покупателя важно изучить все документы на жилье, безопасно передать деньги и правильно оформить договор.

Выбор жилья лучше доверить специалистам, как и составление договора купли-продажи, только так негативных последствий сделки не будет.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyaudit.ru/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Рекомендации по покупке квартиры на вторичном рынке

Что Нужно Знать При Покупке Квартиры На Вторичном Рынке

Последние годы все чаще встречаются случаи обжалования в судебном порядке договоров купли-продажи жилых помещений. Виной тому не только увеличение числа любителей легких и больших денег, но и постепенная тенденция разрушения института семьи, роста уровня психических заболеваний, наркомании и алкоголизма в России.

В суде очень сложно определить на чьей стороне правда, поэтому суд всегда принимает сторону того, у кого имеются письменные доказательства, у кого все в порядке с документами. Поэтому, если не хотите остаться ни с чем, изучите внимательно вопрос приобретения жилых помещений, ведь покупку квартиры не сравнить с покупкой килограмма яблок.

С чего начать

Некоторые дают совет обратиться к хорошему риелтору. Но тут тоже возникает вопрос как эту «хорошесть» выяснить? Внешний лоск, бравирование, хорошо поставленная речь не всегда говорят о порядочности человека и его профессионализме. Зачастую именно мошенники выглядят таким образом.

Единственное, что вам может послужить в помощь – отзывы. Причем не в интернете, а отзывы реальных людей, ваших знакомых, кто уже с такой проблемой сталкивался. И даже когда вы выбрали специалиста не стоит полностью полагаться на него, зачастую излишняя доверчивость также чревата проблемами.

Самый главный совет, который возможно дать для таких ситуаций – внимательно читайте все, что попадет в ваши руки, а тем более требует вашей подписи, не бойтесь показаться глупым, задавайте вопросы.

Бывают даже такие случаи, что человек изучил один экземпляр договора, подписал, все, что положили вместе с ним на подпись, а оказалось, что заодно подмахнул и другие договоры и расписки о не существовавших на самом деле займах денежных средств

Проверка чистоты

Во-первых, проверьте правоустанавливающие документы продавца. Исходя из их содержания проверьте остальные сопутствующие бумаги, чтобы совпадали собственник и объект в доверенностях, паспортах, разрешениях.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Установите имеются ли иные сособственники, на каких условиях и как приобретена квартира. Была ли это приватизация, наследство или купля-продажа.

В случае, если жилое помещение приобретено по возмездной сделке, узнайте был ли продавец в этот период времени в браке и имеется ли согласие супруга на продажу квартиры.

В настоящее время в законодательство внесены изменения относительно формы договора, в случаях, когда требуется согласие супруга. Теперь такой договор должен быть заключен в нотариальной форме.

Посмотрите, кто является собственником или собственниками квартиры. Все ли собственники согласны на ее продажу, какие между ними взаимоотношения.

Во избежание проволочек при оформлении документов проверьте и паспорт продавца, чтобы он как минимум был действителен, была своевременно осуществлена его замена в связи с достижением продавцом соответствующего возраста (20, 45 лет).

В случае, если собственником или сособственником является несовершеннолетний, обязательно должно быть приложено разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение его имущества.

Проверьте дееспособность собственника. В случае признания его недееспособным его интересы должен представлять законный представитель, установленный судом.

А отчуждение имущества происходит по тем же правилам, что и с малолетними, то есть с разрешения органов опеки и попечительства.

В случае нахождения такого лица на лечении, его законным представителем будет являться администрация учреждения, в котором он находится на лечении.

Ну и, будьте внимательны с продавцом, состояние которого вызывает у вас сомнения в его адекватности – алкогольное или наркотическое опьянение.

Если, человек не ограничен в дееспособности из-за своего заболевания, но вы видите, что налицо злоупотребление такими веществами – с таким продавцом лучше не связываться, его родственники зачастую не дают спокойной жизни, пытаются оспорить сделки через суд.

Если интересы собственника представляет представитель по доверенности, то следует внимательно изучить саму доверенность, проверить срок ее действия, факт нотариального удостоверения, круг полномочий представителя, совпадает ли объект, в отношении которого она выдана, а также доверитель и собственник объекта. Обязательно установите имеет ли право доверенное лицо получать деньги для передачи их продавцу, или доверенностью установлен иной порядок расчета.

Во-вторых, проверьте данные Единого государственного реестра недвижимости, как первый его раздел, так и сведения о правах и ограничениях. Это можно сделать самому через сайт, либо продавец может заказать Выписку из ЕГРН.

Поскольку общий срок регистрации составляет от 7 до 9 рабочих дней (в некоторых регионах приказами установлены более сокращенные сроки), а для регистрации арестов, запретов, прав, возникающих по нотариально удостоверенным сделкам, иных категорий действий установлен срок в 3 рабочих дня, то срок действительности этого документа будет такой же. Поэтому ориентируйтесь на более свежую по сроку Выписку, так как данные быстро могут измениться.

Бывает, что в ЕГРН отсутствуют сведения об интересующей вас квартире. Возможно, что право продавца является ранее возникшим, то есть возникло до появления регистрирующего органа, до 1998 года. Это можно увидеть по дате непосредственно правоустанавливающего документа, штампу БТИ на обратной стороне, подтверждающем проведение регистрации по правилам ранее существовавшим.

Вообще подтверждением возникновения права продавца может являться справка из Департамента жилищной политики, в некоторых населенных пунктах это справки из БТИ. Кроме того, права, возникшие по договорам приватизации жилых помещений до 15.05.2001 года, считались возникшими с момента регистрации указанных договоров в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

Вообще в соответствии с действующим законодательством ранее возникшее право регистрации не подлежит, признается государством и считается уже существующим. Его регистрация осуществляется бесплатно одновременно с регистрацией перехода права к покупателю. Но иногда встречаются случаи приостановления регистрации и ранее возникших прав.

Чаще всего по причине несоответствия объекта, описанного в правоустанавливающем документе, данным первого раздела ЕГРН (в части адреса, типа объекта, существенного различия в площадях), реже, если в старом договоре купли-продажи предусматривалось условие о продаже в рассрочку с возникновением ипотеки в силу закона в пользу предыдущего собственника, а у настоящего на руках нет расписки о расчете по этому договору. Если у вас возникли какие-либо сомнения, то лучше попросить продавца провести регистрацию ранее возникшего права до заключения сделки. Но регистрация ранее возникшего права без одновременной регистрации его перехода будет уже осуществляться за плату, государственная пошлина в таком случае уплачивается в полном размере – 2000 руб.

В-третьих, немаловажно проверить сам объект на соответствие его текущих технических характеристик данным указанным в первом подразделе ЕГРН, а также кадастровому паспорту, либо плану БТИ. Проще говоря, чтобы в квартире не было не согласованных и не узаконенных перепланировок и переоборудований.

Это можно сделать, сравнив поэтажный план квартиры, имеющийся на 2 листе кадастрового паспорта, с квартирой в нынешнем ее виде.

При выявлении несоответствий, лучше дождаться пока продавец узаконит все произведенные изменения, либо если у вас нет времени ждать, то лучше не связываться с таким объектом недвижимости, поскольку это не только дорогой процесс, но и довольно долгий.

В-четвертых, проверьте на наличие лиц, за которыми сохраняется право пользования на покупаемую квартиру. Отсутствие указания на этих самых лиц в договоре и их права пользования может послужить основанием для признания вашей сделки недействительной.

Но вряд ли вы захотите в качестве приложения к квартире получить еще и жильцов. Информацию о таких лицах можно получить в самом правоустанавливающем документе, в выписке из домовой книги, от соседей.

Во втором варианте просите, чтобы продавец вам предоставил именно развернутый вариант выписки из домовой книги, а не только за последний месяц, кто там был прописан и куда убыл из этой квартиры.

Помните, за несовершеннолетними, лишенными родительского попечения, а также лицами, осужденными и отбывающими наказание в местах лишения свободы, либо лицами, находящимися на длительном лечении, сохраняется право пользования жилыми помещениями, где они имели прописку.

В-пятых, если не планируете выполнить за продавца его обязанности по оплате счетов – проверьте все счета по квартире: за коммунальные услуги, свет, интернет, домофон.

Выбор и осмотр недвижимости

Сюда же входит поиск квартиры. Вы можете заниматься поиском сами либо обратиться за помощью к специалисту – в агентство недвижимости либо к риелтору.

Когда удовлетворяющие вашим запросам жилые помещения найдены, производится их осмотр и выбор. Осмотр имеет немаловажную роль. Вы можете на месте выявить плюсы и минусы квартиры.

Местоположение, экологичность района, наличие поблизости остановок транспорта, больниц, школ, садиков, состояние подъезда, адекватность соседей, ну и состояние самой квартиры.

Даже если для вас не имеет значения ее физическое состояние, например, приобретаете квартиру «под ремонт», все равно обратите внимание на канализацию, проводку. Серьезные дефекты в них могут послужить поводом существенно снизить цену либо вообще отказаться от покупки.

На этой стадии также нужно проверить планировку квартиры, осталась ли она нетронутой бывшими собственниками, имеются ли какие-либо переоборудования (например, вместо ванной установлена душевая кабина).

Составление договора, подготовка документов

Как уже упоминалось выше, наиболее важна именно эта стадия, поскольку именно на этом этапе возможно выявить проблемы, в случае их наличия.

Не умаляйте ее значения и внимательно проверьте факт возникновения права собственности, наличия арестов, обременений, каких-либо споров относительно квартиры, счета по коммунальным платежам, наличие лиц, имеющих право пользования жилым помещением, и супруга у продавца.

Будьте внимательны при составлении договора, если есть какие-то отдельные требования по способам перечисления, передачи и распределения между продавцами денежных средств, лучше это все подробно прописать в договоре и в соответствии с этим выполнить. Все, что планируется сделать, прописывайте и закрепляйте документально.

На этапе сбора и проверки документов, возможно оформления кредита на покупку жилья. В этом случае важно, чтобы продавец не продал квартиру другому лицу. Гарантией ваших интересов может быть договор о задатке либо авансе.

Регистрация передачи прав владения недвижимостью

Договоры купли-продажи как сделки в настоящее время регистрации не подлежат, регистрируется непосредственно возникновение вещных прав.

Вместе с продавцом необходимо обратится с пакетом документов в МФЦ с заявлением о регистрации вашего права собственности и перехода права собственности продавца.

Набор необходимых документов для каждого региона все-таки разнится, поскольку хоть «закон» и один, трактуется и применяется на местах он все-таки по-разному.

Самые главные документы:

  1. Паспорта сторон.
  2. Документы, подтверждающие полномочия сторон (для представителей).
  3. Договор купли-продажи (минимум 2 экз. подлинника).
  4. Квитанция об уплате гос.пошлины в размере 2000 руб. на одно право.

При необходимости представляются также разрешения органов опеки и попечительства, документы, подтверждающие передачу объекта, передачу денежных средств (в случае, если в договоре это не указано), иные документы.

Кроме того, в случае, если квартира приобретается за счет средств кредитных учреждений, то представляются также документы, описывающие условия возникновения ипотеки в силу закона (например, кредитный договор). В остальных случаях достаточно указания в самом договоре купли-продажи условия о покупке квартиры в рассрочку, срока предполагаемого расчета и прекращения ипотеки.

Заявления для вас сформируют специалисты МФЦ, от вас потребуется лишь ознакомиться с ними и подписать. По истечении установленного срока нужно будет еще получить зарегистрированные документы. Для их получения вторая сторона не нужна, кроме того, вы можете попросить направить все бумаги вам по почте.

Рекомендации о проведении сделки купли-продажи недвижимости на вторичном рынке рассмотрены в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/rekomendacii-po-pokupke-na-vtorichnom-rynke.html

Вопросы юристу
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: