Аванс Или Задаток В Предварительном Договоре Купли Продажи

Содержание
  1. Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру
  2. Юридически, аванс — это предоплата
  3. Задаток — это определенное обязательство
  4. Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»? 
  5. Что сделано неправильно?
  6. Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?
  7. Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?
  8. Что должно быть в договоре?
  9. Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?
  10. Сколько вносить?
  11. Как оформить расписку?
  12. Скачать образец расписки »
  13. Что делать, если предоплату не отдают?
  14. Запомнить
  15. Как безопасно передать деньги продавцу 
  16. Аванс или задаток? Может быть предварительный договор?
  17. Наиболее распространенные формы:
  18. Соглашение об авансе.
  19. Соглашение о задатке.
  20. Обеспечительный платеж.
  21. Предварительный договор.
  22. Важные моменты:
  23. Каждая сторона должна быть предельно внимательной и предусмотрительной при составлении того или иного документа!
  24. Предоплата при покупке квартиры
  25. Задаток при покупке квартиры
  26. Аванс при покупке квартиры
  27. Договор аванса при покупке квартиры
  28. Аванс и задаток: что выбрать
  29. Что такое аванс и задаток? Как вернуть деньги при нарушении условий договора?
  30. Что выгоднее для продавца и покупателя?
  31. Как подтвердить соглашение о задатке или авансе?
  32. Чем залог отличается от аванса и задатка и как он регулируется законом?
  33. Задаток или аванс: расчеты при покупке квартиры
  34. Задаток / аванс что лучше?
  35. Для чего столько бумаг?
  36. Аванс
  37. И еще про задаток

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Аванс Или Задаток В Предварительном Договоре Купли Продажи

  • Недвижимость
  • Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату.

Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо. 

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может.

Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения.

Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках. 

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе.  Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере 

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»? 

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый  способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон. 

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий. 

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

  • Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
  • Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
  • Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
  • Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
  • Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
  • Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
  • Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
  • Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
  • Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
  • Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
  • Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
  • И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов.

Можно еще зайти на сайт суда по месту  нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам.

Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры. 

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше. 

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут. 

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла  продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс.

Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил.

  На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

 В расписке должны быть:

  • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
  • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
  • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре. 

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам. 

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.  

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Запомнить

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Как безопасно передать деньги продавцу 

Было полезно? Интересно?

Можно поделиться статьей с друзьями в соц. сетях

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/avans-ili-zadatok-kak-pravilno-oformit-predoplatu-za-kvartiru

Аванс или задаток? Может быть предварительный договор?

Аванс Или Задаток В Предварительном Договоре Купли Продажи

Уважаемые читатели! Составляя для вас серию статей “Продаем квартиру самостоятельно”, я понял, что некоторые нюансы подготовки к сделке, необходимо рассмотреть подробнее. Например, какой документ оформлять при передаче предоплаты за квартиру? Данная информация будет полезна как продавцам квартир, так и покупателям.

Фото из личного архива.

Если вы не будете точно ориентироваться в трактовке форм предоплаты, вас могут ввести в заблуждение, что может привести к печальным последствиям. Давайте вместе разберемся, какие документы чаще всего приходится оформлять, когда две договорившиеся стороны хотят закрепить свои намерения.

Наиболее распространенные формы:

– Соглашение об авансе.– Соглашение о задатке.– Обеспечительный платеж.– Предварительный договор.

В семи случаях из десяти, мне не смогли ответить правильно ни продающая сторона, ни покупающая, чем отличаются друг от друга аванс и задаток.

Источник: Яндекс.Картинки

Соглашение об авансе.

Если рассматривать данный документ с юридической точки зрения, то аванс является предоплатой по договору купли-продажи. В нашем с вами случае, купли-продажи объекта недвижимости. Но, так как самого договора купли-продажи пока еще нет, то и аванса не может быть.

Поэтому, составление соглашения об авансе традиционно имеет символическое значение. Символическим оно еще является потому, что аванс – возвратная сумма. Т.е.

если сделка не состоится, не важно по чьей вине (продавца или покупателя), не важно по какой причине, авансовый платеж возвращается покупателю.

Обычно, соглашение об авансе составляется в тех случаях, когда одна из сторон в чем-то не уверена и не желает в дальнейшем отвечать материально за срыв сделки.

Соглашение о задатке.

Более серьезный документ. В Гражданском кодексе РФ, статья 380 определяет понятие задатка и устанавливает форму соглашения о задатке.

Задаток предполагает определенные финансовые последствия для той стороны, которая не выполнила своих обязательств по соглашению. Если покупатель, передавший задаток, не выходит на сделку, сумма задатка ему не возвращается. Если продавец не выполнил условия соглашения, сумма предоплаты возвращается покупателю в двойном размере.

Прибегая к такой форме внесения предоплаты, каждая из сторон должна быть уверена в том, что отмены сделки не состоится.

Обеспечительный платеж.

Данное денежное обязательство вошло в обиход не так давно. Оно так же закреплено в законодательстве – ГК РФ Статья 381.1.

Обеспечительный платеж схож с задатком, но предполагает более широкую возможность определения условий возврата и удержания внесенной денежной суммы. Эта форма предоплаты в настоящий момент используется крайне редко. Но в перспективе, обеспечительный платеж может стать более популярным.

Предварительный договор.

Это самый серьезный документ, который может быть оформлен перед выходом на сделку. Его регламентирует статья 429 ГК РФ. Пункт 1 данной статьи гласит:

“По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.”

Это означает, что предварительный договор должен содержать в себе все условия основного договора купли-продажи объекта недвижимости. На практике, этот документ повторяет основной договор за исключением нескольких пунктов.

Формой предварительного договора очень часто пользуются агентства недвижимости при закреплении намерений между продавцом и покупателем недвижимости. Так же, его составление может быть обязательным для банка, при оформлении ипотечного кредита.

Предварительный договор учитывает возможность внесение денежной суммы в качестве аванса или задатка. Но может не иметь пункта о передаче предоплаты.

Важные моменты:

  • Сумма предоплаты должна быть “разумной”. В зависимости от стоимости квартиры и региона, она может составлять 30-100 тысяч рублей. При требовании завышенной суммы, покупатель вправе попросить продавца обосновать данное желание.
  • Если ваша квартира окажется “звеном цепочки”, т.е. продаваться будут сразу несколько связанных между собой объектов недвижимости, то необходимо учитывать форму передаваемой предоплаты по всей цепи. Принимая задаток, дальше вы должны так же передавать задаток.
  • Не достаточно просто указать, какой документ вы составляете – соглашение об авансе или задатке. Обязательно должен присутствовать пункт, в котором будут описаны последствия неисполнения взятых обязательств, относительно переданной предоплаты (возврат или удержание).
  • Обязательно необходимо учитывать ситуации, когда срыв сделки может произойти независимо от желания сторон. Например, банк не одобрит покупателю ипотеку или орган опеки и попечительства не разрешит продавцу провести сделку. Обычно, в таких случаях предусматривают полный возврат денежных средств.
  • Помимо составления вышеперечисленных документов, для подтверждения факта передачи денег, необходимо оформить расписку. Покупатель вправе попросить продавца составить ее письменно, а не в печатной форме.

Каждая сторона должна быть предельно внимательной и предусмотрительной при составлении того или иного документа!

Источник: Яндекс.Картинки

Уважаемые читатели! Ваши комментарии приветствуются! Делитесь мнениями, задавайте вопросы!

Ставим лайк, если информация была полезной!

Источник: https://zen.yandex.ua/media/prosto_slogno/avans-ili-zadatok-mojet-byt-predvaritelnyi-dogovor-5ec98754258aef53cdb64933

Предоплата при покупке квартиры

Аванс Или Задаток В Предварительном Договоре Купли Продажи

Последнее обновление: 11.06.2020

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры. 

Предоплата при покупке квартирыможет вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

https://www.youtube.com/watch?v=a7c-t1VBomw

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность. 

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко.

В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры. 

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Образец Договора задатка при покупке и продаже квартиры на «вторичке» можно скачать – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями.

В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е.

если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание «альтернативных сделок» и «цепочек», т.к.

здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно.

Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс

Как правильно организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – см. по ссылке.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки. 

Вообще, факт передачи денег по Договору аванса должен быть отражен в самом договоре или в отдельной расписке. Ведь договор, по своей сути, это обязательство сторон исполнить что-либо, и это исполнение должно быть зафиксировано.

 Как на практике решается вопрос с распиской при передаче аванса, можно почитать на нашем тематическом ФОРУМЕ по ссылке.

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.

), условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях. 

Правильно составить все формулировки авансового договора с учетом условий конкретной сделки, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Образец Договора аванса при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Можно ли вернуть аванс или задаток, если передумал покупать квартиру – см. в этой заметке.

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с ПДКП между дольщиком и Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует.

Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса.

В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться. 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/predoplata-za-kvartiru/

Аванс и задаток: что выбрать

Аванс Или Задаток В Предварительном Договоре Купли Продажи

Аванс никак не регулируется на законодательном уровне, но широко распространен в практике заключения договоров, поэтому важно знать его основные отличия от задатка.

Что такое аванс и задаток? Как вернуть деньги при нарушении условий договора?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Отдельного определения понятия «аванс» в Гражданском кодексе нет, однако оно употребляется и в Гражданском кодексе, и во многих других документах, и на практике сложностей с ним обычно не возникает.

Правовая природа аванса заключается в том, что заказчик или покупатель передает исполнителю или продавцу некую сумму денег для того, чтобы тот выполнил работы, оказал услуги, поставил товар.

Теоретически аванс можно вернуть, пока стороны не приступили к исполнению договорных обязательств, этим он отличается от задатка.

На практике аванс редко возвращают полностью в случае одностороннего отказа покупателя от сделки.

Рассмотрим простейшую сделку купли-продажи. Если покупатель отказывается от обязательств, продавец лишается запланированной прибыли, поэтому продавец может удержать вещи должника согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ. Покупатель в ответ может заявить суду о несоразмерности суммы штрафных санкций, предусмотренных договором.

Если продавец начал исполнение сделки и поставил часть товаров, покупатель должен возместить понесенные продавцом расходы, в том числе за счет аванса. Данная ситуация возможна только при добросовестном исполнении продавцом своих обязательств. В ином случае покупатель может требовать с продавца сумму аванса.

Если в той же ситуации вместо аванса в сделке фигурирует задаток, речь уже не идет о его возврате. В случае одностороннего отказа от исполнения своей части сделки покупатель может лишиться предоставленного задатка.

Если продавец не исполнил свои обязательства, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка, а также возместить ей убытки, если только иное не оговорено в договоре.

Суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы.

Екатерина Смолева, юрист компании «Стерлигов и партнеры»

Аванс выполняет только платежную и удостоверяющую функции, но не обеспечительную. Он уплачивается до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Получатель в любом случае должен вернуть аванс вне зависимости от соблюдения условий договора. 

Задаток (ч. 1 ст. 380 ГК РФ) – это денежная сумма, которую одна сторона дает другой стороне в обеспечение исполнения условий договора. Если договор не исполнил тот, кто дал задаток, он остается у другой стороны. Если тот, кто получил задаток, не исполнил условия договора, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По закону, если вы сомневаетесь, является ли сумма, уплаченная в счет будущих платежей, задатком, то ее можно считать авансом.

Например, если гражданин Иванов продает квартиру гражданину Петрову без предварительного договора, стороны составляют расписку, в которой отражают обоюдное желание заключить договор купли-продажи квартиры и задаток в 100 000 руб., который Петров передал Иванову в качестве обеспечения.

Петров хотел внести платеж за счет банковского кредита, но банк ему отказал, поэтому он попросил Иванова вернуть ему задаток. Иванов, ссылаясь на то, что задаток по закону не возвращается, отказал ему в этом, но так как они не заключили договор, такая денежная сумма не может являться задатком. Ее можно признать авансом, который должен быть Петрову возвращен.

Что выгоднее для продавца и покупателя?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Если участник сделки не до конца уверен, что сможет выполнить свои обязательства, ему невыгодно использование в договоре задатка — можно навсегда распрощаться с этой суммой. Если этот участник — продавец, он рискует получить требование об уплате двойной суммы задатка. Авансовая форма расчетов, наиболее распространенная в гражданском обороте, — более «мягкая» для обеих сторон.

Требование о задатке при регистрации заявок является распространенным среди организаторов публичных торгов, в том числе при продаже активов предприятия-банкрота. Аванс здесь не подойдет. В случае участия в публичных торгах избежать соглашения о задатке, который, как правило, составляет не более 20% от начальной цены лота, вряд ли удастся.

Существует такое понятие как «сильная» и «слабая» сторона в сделке. Сильная сторона — это та, которая хочет и может заключить договор только на своих условиях.

Если сильная сторона решила, что готова заключать договор только с условием о задатке, то слабая сторона может только согласиться с таким условием или отказаться от заключения сделки вообще.

Слабая сторона вряд ли сможет «продавить» свои условия и должна тщательно взвесить свои возможности. Не сумев выполнить свои обязательства, можно потерять деньги.

Если ни одна из сторон не желает ставить жесткие условия, например, рассчитывая на дальнейшее сотрудничество, лучше выбрать авансовую форму расчетов — это выведет стороны на паритетные условия.

Ирина Прядеина, юрист юридической компании «Генезис»

При договоре купли-продажи для покупателя выгоднее соглашение о задатке. В таком случае при нарушении обязательства со стороны продавца покупатель вернет свои деньги, получит компенсацию и сможет возместить убытки.

Для продавца чаще выгоднее аванс, ведь при срыве сделки по его вине он должен вернуть покупателю исключительно уплаченную в качестве аванса сумму, не неся никаких штрафных санкций.

Екатерина Смолева, юрист компании «Стерлигов и партнеры»

Для покупателя выгоднее задаток, так как он заставляет продавца соблюдать условия договора, иначе ему придется выплатить двойную сумму задатка. Аванс такого обеспечения не дает, он может быть просто возвращен покупателю при нарушении условий договора.

Если продавец не хочет гарантировать конкретному покупателю исполнения договора (например, на покупку квартиры много желающих), то можно использовать аванс. В таком случае продавец не будет обязан исполнить условия, а может просто вернуть покупателю деньги.

Если продавец желает обеспечить исполнение обязательств по договору покупателем, то можно применить задаток. Если покупатель откажется от исполнения договора, задаток остается у продавца.

Алексей Кузнецов, генеральный директор компании «Деловой дом»

Основной минус задатка заключается в том, что при любой непонятной ситуации он будет признан в суде авансом. Минус аванса — это отсутствие обеспечительной функции, что приводит к отсутствию санкций у сторон при срыве сделки.

При неисполнении обязательств никаких неблагоприятных последствий для виновной стороны не наступает. Аванс попросту возвращается давшему его лицу в полном объеме, причем независимо от того, действия какой стороны послужили причиной срыва сделки.

Заключая сделку купли-продажи, лучше прибегнуть к помощи задатка.

Существующие штрафные санкции стимулируют и продавца, и покупателя действовать добросовестно, ведь в случае срыва сделки придется ответить за виновные действия.

Авансовый платеж как таковой не дает никаких гарантий, не придает сделке весомости и значимости, поскольку позволяет легко отказаться от её совершения без неблагоприятных последствий.

Говорить о выгоде в данном случае, на мой взгляд, возможно лишь в том случае, если одна из сторон является недобросовестной. Если покупатель и продавец действуют добросовестно, то никто не останется в минусе ни при использовании задатка, ни при внесении авансового платежа.

Как подтвердить соглашение о задатке или авансе?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Достаточно указать в договоре, что часть суммы уплачивается в качестве аванса, а оставшаяся — в течение определенного времени после ее исполнения.

Возможна и ситуация, при которой вся сумма сделки перечисляется в качестве аванса. Авансовый характер перечисляемых средств указывается и в назначении платежа в платежном поручении.

Даже если в договоре не указано, что оплата — это аванс, суды в большинстве случаев принимают именно такую точку зрения.

Соглашение о задатке обязательно должно быть оформлено письменно. Чтобы избежать разночтений, я рекомендую и в платежном поручении указывать, что перечисляется именно сумма задатка по договору такому-то, а не какой-то иной платеж. Иначе возникает почва для сомнений со стороны как участников сделки, так и суда.

Алексей Кузнецов, генеральный директор компании «Деловой дом»

Подтвердить внесение аванса можно данной его получателем распиской, составленным соглашением об авансе, включением соответствующего пункта в предварительный договор купли-продажи.

К соглашению о задатке стоит подойти со всей серьезностью, поскольку закон требует обязательного соблюдения простой письменной формы данного соглашения. Ее несоблюдение повлечет признание задатка авансом, а в случае рассмотрения спора в суде вы не сможете ссылаться на свидетельские показания для подтверждения факта передачи денежных средств (ст. 162 ГК РФ).

В документах, непосредственно подтверждающих передачу задатка (расписки, платежные документы), следует прямо прописывать, что передаваемая сумма является задатком.

Чем залог отличается от аванса и задатка и как он регулируется законом?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Залог сам по себе не подтверждает реальность исполнения сделки. Залогом могут обеспечиваться обязательства, которые возникнут в будущем.

В качестве примера можно привести заключение договора кредитной линии или договора о предоставлении денежных средств в режиме овердрафта.

В этом случае в момент заключения договора залога реального исполнения сделки еще нет (сделка консенсуальная), а обеспечение уже есть.

Закон устанавливает совершенно разные порядки споров в случае использования залога и задатка, если один из участников сделки не исполнил свои обязательства. При использовании залога потерпевшая сторона может получить оплату либо компенсацию своих затрат за счет продажи предмета залога или оставить его себе. Прохождение данных процедур в отношении задатка не требуется.

В качестве залога выступает имущество или права требования, но не денежные средства. Схожими нормами являются только положения о залоге прав по договору банковского счета, установленные ст. 358.9-358.14 ГК РФ.

Источник: https://kontur.ru/articles/4774

Задаток или аванс: расчеты при покупке квартиры

Аванс Или Задаток В Предварительном Договоре Купли Продажи

Когда квартира или дом найдены — дело осталось за малым — заключить договор и передать продавцу денежные средства. Как лучше оформить передачу денег? Нужен ли задаток и чем он отличается от аванса — об этом далее.

Задаток / аванс что лучше?

А ничего не лучше. У задатка своя функция, у аванса своя. Иногда не нужен ни задаток, ни аванс.

Бывают случаи, когда стороны уже сегодня готовы заключить договор купли продажи и полностью рассчитаться. Однако заключают соглашение о задатке «потому что в агентстве недвижимости так сказали».

  Нет понимания зачем они это делают — агент сказал надо, значит надо. Кому надо — агентству? Агентство недвижимости — посредник в сделке, оно не несет никакой ответственности за вашу сделку.

Оформление сделки должны контролировать стороны, а не легкомысленно надеется на посредника.

Основное предназначение задатка — это обеспечение заключения сделки в будущем, лицом, передающим задаток (деньги) и лицом, получающем его. Иными словами — я даю продавцу 100 тыс рублей, если сделка не состоится через оговоренный срок по вине продавца — он должен вернуть покупателю двойную сумму. И наоборот — если по вине покупателя — деньги остаются у продавца. Вот что написано в законе:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Вместе с передачей задатка обязательно должно быть заключено соглашение о задатке и предварительный договор купли продажи, а подтверждением передачи денег будет являться расписка.

Для чего столько бумаг?

Соглашение о задатке нужно, чтобы суд однозначно понял, что переданная денежная сумма — задаток, а не аванс (если дело дойдет до суда конечно).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса

Расписка необходима для подтверждения передачи денег. Вместо расписки может быть и банковская квитанция о переводе, однако наряду с квитанцией все же лучше дополнительно написать расписку, в которой указать, что деньги получены на расчетный счет такой то — это уже двойная перестраховка, но не лишняя точно.

Если квартира оформляется в долевую собственность — соответственно все документы делаются по количеству собственников, в том числе каждому сособственнику продавцом пишется расписка о получении денег. Это необходимо в том числе и для налоговой с целью получения налогового вычета.

Предварительный договор купли продажи стороны подписывают, чтобы задаток стал обеспечением заключения основного договора на условиях, указанных в предварительном.

Такие сложные конструкции и миллион бумаг подписывают обычно при покупке квартиры за счет кредитных средств, материнского капитала, целевых бюджетных выплат (помощь семьям и т.п.).

Если у покупателя деньги на руках, квартира/дом устраивают — я не вижу смысла усложнять процесс сделки — лучше сразу заключать договор купли продажи, согласно которому передавать деньги.

Чем проще  — тем всегда лучше.

А если продавцу нужно время, чтобы вывезти вещи, съехать? Это все можно прописать в основном договоре — время на вывоз вещей и прочие важные условия.

При этом квартира уже будет оформлена в собственность покупателя.

А заключи стороны договор задатка — продавец запросто найдет другого покупателя, который предложит более выгодную цену и даже обязанность вернуть задаток в двойном размере его не остановит.

Как видно, задаток хоть и введен законодателем в закон как обеспечительный платеж — по сути ничего не обеспечивает и не гарантирует.

Аванс

  — это передача денежных средств в счет оплаты по договору, предоплата иными словами. Если мотив на передачу задатка и заключение соглашения о задатке еще можно понять, то передача аванса продавцу — в 99% случаев не нужно и не выгодно покупателю.

Полагаю, покупатель, передавая аванс, просто не понимает что он делает. Либо считает, что передает задаток, а не аванс. Потому что не читает документы, которые подписывает.

Непорядочные продавцы квартир могу брать авансы пачками от десятков людей и не возвращать. В суд мало кто идет, а если и идут — реально получить обратно свои деньги бывает очень трудно.

При передаче аванса сторонам также, как и при задатке, необходимо подписать предварительный договор купли продажи, а сам факт получения денежных средств оформить распиской.

Но можно сделать и по другому (что предпочтительнее для покупателя) — подписать сразу договор купли продажи с рассрочкой платежа, а аванс внести в счет первоначального взноса.

При такой сделке, чтобы свести риски продавца к минимуму, можно в Росреестре зарегистрировать обременение в пользу продавца до полного погашения стоимости квартиры.

В отличие от задатка аванс не возвращается продавцом в двойном размере, при нарушении им условий предварительного договора, более того, если основной договор купли продажи не заключается по вине покупателя, продавец все равно обязан будет ему вернуть аванс!

За пользование авансом законом предусмотрены штрафные санкции (небольшие).  Стороны договора могут предусмотреть в предварительном соглашении процент, который будет начислен продавцу за пользование авансом, в случае если по его вине основной договор купли продажи так и не будет подписан.

И еще про задаток

Задаток может оплачиваться покупателем в рассрочку. Недавно нашла интересное определение Верховного суда, в котором суд указывает:

в законе не содержится ни минимальных, ни максимальных ограничений размера суммы задатка, нет ограничений и по числу этих платежей. Он определяется соглашением сторон. Таким образом, законодательство не содержит запрета на включение в договор купли-продажи условия о задатке, предусматривающего внесение задатка периодическими платежами, что судами при рассмотрении спора учтено не было.

В данном споре стороны определили, что оплата за квартиру будет происходить в рассрочку в течение нескольких лет. И все суммы оплаты являются задатком. Суды нижестоящих инстанций посчитали, что это никакой не задаток, а периодические платежи, что логично конечно. Однако Верховный суд пояснил, что задаток бывает разным и каким ему быть — решать сторонам.

Вывод — внимательно читайте договор купли продажи, не является ли оплата за квартиру — задатком?

Источник: https://urist-rostov.com/zadatok-ili-avans/

Вопросы юристу
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: